Fachlich fundiert, nachvollziehbar und auf den jeweiligen Bewertungszweck abgestimmt.
Immobilienwerte sind im Steuerrecht in unterschiedlichen Zusammenhängen von Bedeutung – etwa bei Erbschaft, Schenkung, Abschreibung, Kaufpreisaufteilung oder der Grundsteuer. Je nach Anlass greifen unterschiedliche gesetzliche Bewertungsregelungen.
Die steuerliche Wertermittlung richtet sich daher nicht allein nach Marktgesichtspunkten, sondern nach der jeweils einschlägigen gesetzlichen Vorschrift und deren Anwendung auf den konkreten Sachverhalt.
Steuerliche Wertermittlungen erfolgen je nach Ausgangssituation eigenständig oder in Abstimmung mit steuerlicher Beratung.
Ein Gutachten ist angezeigt, wenn die maßgeblichen Bewertungsgrundlagen nicht allein anhand von Unterlagen oder Tatsachenangaben nachvollziehbar festgestellt werden können und eine fachliche Analyse der wertbestimmenden Merkmale erforderlich ist.
Erbschaft und Schenkung
§§ 12 ErbStG, 157 ff., 198 BewG
Bei der Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung wird der Grundbesitzwert nach §§ 157ff. BewG festgestellt. Dieser Wert bildet gemäß § 12 ErbStG die steuerliche Bemessungsgrundlage.
§ 198 BewG eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Maßgeblich ist die stichtagsbezogene Ermittlung des gemeinen Werts nach § 9 BewG bezogen auf die gesamte wirtschaftliche Einheit. Der gemeine Wert entspricht inhaltlich dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB.
Er ist anzusetzen, wenn nachgewiesen wird, dass der tatsächliche Wert am Bewertungsstichtag unter demnach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelten Grundbesitzwert liegt.
Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Eine bloße Darlegung genügt nicht. Als Nachweis kommen regelmäßig ein Verkehrswertgutachten oder ein stichtagsnaher Kaufpreis in Betracht.
Wann ist ein Gutachten angezeigt?
Wenn Anhaltspunkte bestehen, dass der festgestellte Steuerwert die tatsächlichen Verhältnisse am Bewertungsstichtag nicht zutreffend abbildet.
Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Bei Gebäuden, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden oder hierfür bestimmt sind, ist nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG anstelle der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer die tatsächliche Nutzungsdauer heranzuziehen, sofern diese geringer ist. Die Darlegungs- und Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige.
In der Praxis wird ein entsprechendes Gutachten häufig als „Restnutzungsdauergutachten“ bezeichnet. Dieser Begriff ist kein gesetzlicher Terminus. Entscheidend ist die objektbezogene und nachvollziehbare Herleitung der tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des Einkommensteuerrechts.
Die Ermittlung erfolgt substanzbezogen unter Berücksichtigung von Tragwerk, Gebäudehülle, technischen Anlagen, Modernisierungsstand, Instandhaltungszustand sowie funktionaler oder struktureller Überalterung.
Wann ist ein Gutachten angezeigt?
Ein Gutachten ist angezeigt,wenn substanzielle Anhaltspunkte für eine gegenüber der gesetzlichen Typisierung verkürzte Nutzungsdauer bestehen und diese nicht allein durch einfache Unterlagen belegt werden können.
Vereinfachte oder pauschale Ansätze ohne bautechnische Untersuchung genügen den Anforderungen der Rechtsprechung regelmäßig nicht.
Kaufpreisaufteilung
§ 7 Abs. 4 EStG, BFH-Rechtsprechung
Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks zur Erzielung von Einkünften sind die Anschaffungskosten gemäß § 7 Abs. 4 EStG auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden sowie das abnutzbare Gebäude aufzuteilen.
Grundlage der Aufteilung ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude im Zeitpunkt der Anschaffung.
Wann ist ein Gutachten angezeigt?
Wenn Anhaltspunkte bestehen, dass das Wertverhältnis die objektbezogenen Gegebenheiten nicht zutreffend widerspiegelt.
Grundsteuer
§§ 218 ff. BewG
Der Grundsteuerwert wird nach §§ 218 ff. BewG festgestellt. Er stellt einen gesetzlich typisierten Steuerwert dar und entspricht nicht dem gemeinen Wert im Sinne des § 9 BewG.
Im Bundesmodell — und damit auch in Schleswig-Holstein — wird ein niedrigerer gemeiner Wert insbesondere dann berücksichtigt, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Immobilienwert deutlich übersteigt. In der Praxis wird dabei regelmäßig eine Abweichung von etwa 40 % als maßgeblich angesehen.
Wann ist ein Gutachten angezeigt?
Wenn der festgestellte Grundsteuerwert erkennbar vom tatsächlichen Marktwert abweicht und die individuellen Gegebenheiten der Immobilie in der typisierten Bewertung nicht ausreichend abgebildet sind.
Immobilien im Betriebsvermögen
§ 6 EStG, § 9 BewG
Bei Immobilien im Betriebsvermögen können Bewertungsanlässe insbesondere bei Einlagen, Entnahmen, Umstrukturierungen oder Betriebsveräußerungen entstehen.
Je nach steuerlichem Anlass sind unterschiedliche Bewertungsansätze heranzuziehen, insbesondere der Teilwert gemäß § 6 EStG oder der gemeine Wert gemäß § 9 BewG.
Wann ist ein Gutachten angezeigt?
Wenn die Wertermittlung nachvollziehbar dokumentiert oder im Verfahren überprüfbar dargestellt werden muss.
Nachvollziehbarkeit
Objektbezug
Qualifikation
Ein steuerliches Gutachten ersetzt nicht die rechtliche Entscheidung der Finanzbehörde oder eines Gerichts. Unsere Aufgabe besteht darin, die einschlägigen gesetzlichen Bewertungsregelungen sorgfältig und objektbezogen anzuwenden sowie die zugrunde liegenden Bewertungsansätze transparent und fachlich nachvollziehbar darzustellen.
