Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB
Ein Verkehrswertgutachten dient der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie im Sinne des § 194 BauGB. Maßgeblich ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften sowie der Lage und Nutzung zu erzielen wäre.
Die Wertermittlung erfolgt auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie der hierzu ergangenen Anwendungshinweise (ImmoWertA) und anerkannten Bewertungsgrundsätze. Ausgangspunkt ist die Analyse der für den Wert maßgeblichen objektbezogenen Eigenschaften.
Lage des Objektes
Marktumfeld
Grundstücksmerkmale
Bauliche Anlagen
Nutzung & Ertrag
Rechtliche Rahmenbedingungen
Welches Wertermittlungsverfahren im Einzelfall zur Anwendung kommt, richtet sich nach Art und Nutzung der Immobilie sowie der Verfügbarkeit geeigneter Marktdaten.
Berücksichtigung rechtlicher Gegebenheiten
Bestehende Rechte und Belastungen werden in der Wertermittlung berücksichtigt. Ihr Einfluss auf den Verkehrswert ergibt sich aus ihrer konkreten Ausgestaltung und ihrer wirtschaftlichen Wirkung. Hierzu zählen insbesondere im Grundbuch eingetragene Rechte sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Grundlage hierfür sind insbesondere Daten aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Die Vergleichspreise werden unter Berücksichtigung objektspezifischer Unterschiede an die zu bewertende Immobilie angepasst und nachvollziehbar übertragen. Das Verfahren wird vorzugsweise bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken und Wohnungseigentum aber auch bei EFH/ZFH/DHH/RH angewendet.
Das Ertragswertverfahren stellt auf die nachhaltig erzielbaren Erträge einer Immobilie ab. Dabei wird der Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins abgeleitet. Es kommt insbesondere bei vermieteten oder renditeorientierten Immobilien zur Anwendung und bildet die wirtschaftliche Nutzung in besonderem Maße ab.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und technischen Gegebenheiten sowie dem Bodenwert. Der so ermittelte Sachwert wird anschließend an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst. Es wird insbesondere bei eigengenutzten Immobilien angewendet, für die keine ausreichenden Vergleichspreise vorliegen.
Das Verkehrswertgutachten stellt eine stichtagsbezogene Herleitung des Verkehrswerts dar. Es ist so aufgebaut, dass die Wertermittlung für Dritte nachvollziehbar und überprüfbar ist. Die einzelnen Bewertungsschritte werden dokumentiert und in ihrer Herleitung begründet.
Es bildet die Grundlage für Entscheidungen in rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhängen.
Das Honorar richtet sich nach Art und Umfang der jeweiligen Leistung sowie dem Bewertungsanlass. Nach einer ersten Klärung Ihres Anliegens erhalten Sie ein transparentes und nachvollziehbares Angebot.
