Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, sieht sich häufig mit einer steuerlichen Bewertung des Finanzamts konfrontiert, die deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Da die Finanzverwaltung Immobilien in der Regel typisiert und pauschal bewertet, kommt es in der Praxis regelmäßig zu überhöhten Wertansätzen — und damit zu einer höheren Erbschaft- oder Schenkungsteuer als eigentlich gerechtfertigt wäre. Genau an diesem Punkt setzt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes an. In diesem Beitrag erfahren Sie, was dahintersteckt, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wie ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten dabei helfen kann, die Steuerlast spürbar zu reduzieren.

Was bedeutet „gemeiner Wert“ im steuerlichen Kontext?

Im Rahmen der steuerlichen Bewertung von Immobilien spielt der sogenannte gemeine Wert eine zentrale Rolle. Er entspricht grundsätzlich dem Verkehrswert einer Immobilie, also dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter normalen Marktbedingungen erzielt werden könnte. Maßgeblich sind dabei die tatsächlichen Eigenschaften, die Lage und die rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie, während persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse außer Betracht bleiben.

In der Theorie soll der gemeine Wert also den realen Marktwert abbilden. In der Praxis sieht es jedoch häufig anders aus: Die Finanzverwaltung greift bei der Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG) auf standardisierte Verfahren und pauschale Annahmen zurück. Diese Vereinfachung ist verwaltungsökonomisch nachvollziehbar, führt aber regelmäßig dazu, dass der vom Finanzamt festgestellte Wert über dem tatsächlich am Markt erzielbaren Preis liegt.

Rechtlicher Hintergrund: § 198 Bewertungsgesetz

Der Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt und Steuerpflichtigen eine wichtige Korrekturmöglichkeit eingeräumt. Nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) haben Eigentümer, Erben und Beschenkte das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, sofern sie belegen können, dass der tatsächliche Verkehrswert ihrer Immobilie unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegt. Der Steuerpflichtige trägt dabei die Beweislast — gelingt der Nachweis, ist das Finanzamt verpflichtet, den niedrigeren Wert anzuerkennen.

Diese Regelung ist insbesondere bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer von erheblicher Bedeutung, kommt aber auch im Rahmen der Grunderwerbsteuer zum Tragen. Da die steuerlichen Auswirkungen unmittelbar vom angesetzten Immobilienwert abhängen, kann ein erfolgreicher Nachweis zu einer deutlichen Reduzierung der Steuerbelastung führen.

Warum weichen Finanzamtswerte und Marktwerte voneinander ab?

Die typisierten Bewertungsverfahren der Finanzverwaltung berücksichtigen objektspezifische Besonderheiten nur eingeschränkt. Während ein qualifizierter Sachverständiger den individuellen Zustand und die konkreten Marktverhältnisse einer Immobilie umfassend analysiert, beruht die steuerliche Bewertung häufig auf pauschalen Annahmen und allgemeinen Marktdaten. Dies führt in vielen Fällen zu Wertansätzen, die der Realität nicht gerecht werden.

Typische Gründe für Abweichungen sind ein schlechter baulicher Zustand, erhebliche Instandhaltungsrückstände, ungünstige Grundrisse oder eine eingeschränkte Drittverwendbarkeit der Immobilie. Auch nachteilige Lagefaktoren — etwa Lärmbelastung, ungünstige Verkehrsanbindung oder eine schwache Nachfrage am lokalen Markt — können den tatsächlichen Verkehrswert erheblich mindern, ohne dass dies in der pauschalen Bewertung des Finanzamts ausreichend Berücksichtigung findet. Hinzu kommen rechtliche Belastungen wie Nießbrauch- oder Wohnrechte sowie bestehende Mietverhältnisse, die den am Markt erzielbaren Preis spürbar drücken können.

Gerade in Schleswig-Holstein zeigt sich, wie unterschiedlich die regionalen Immobilienmärkte sein können. Während Immobilien auf Sylt regelmäßig hohe Werte erzielen, gelten in ländlichen Regionen oder strukturschwachen Lagen ganz andere Marktbedingungen. Pauschale Bewertungsmodelle stoßen hier schnell an ihre Grenzen — und genau in solchen Fällen lohnt sich die Prüfung, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert tatsächlich gerechtfertigt ist.

Wie wird der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen?

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes ist nur dann erfolgreich, wenn er fundiert, methodisch korrekt und transparent geführt wird. In der Praxis erfolgt dieser Nachweis nahezu ausschließlich durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten, das von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt wird. Das Gutachten muss den Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) entsprechen und sowohl die Wahl des Bewertungsverfahrens als auch sämtliche Annahmen, Berechnungen und Marktdaten nachvollziehbar darlegen.

Entscheidend ist, dass der ermittelte Wert plausibel und marktgerecht hergeleitet wird und auch für einen sachverständigen Dritten — insbesondere für die Finanzverwaltung — überprüfbar ist. Reine Kurzgutachten, überschlägige Berechnungen oder Maklereinschätzungen werden in der Regel nicht anerkannt, da sie weder den methodischen Anforderungen genügen noch die nötige fachliche Tiefe aufweisen. Wer steuerliche Vorteile erzielen möchte, ist deshalb auf ein vollständiges Verkehrswertgutachten angewiesen, das den Vorgaben des Bewertungsgesetzes und der ImmoWertV in vollem Umfang entspricht.

Methodik der Wertermittlung

Die Wertermittlung erfolgt nach den anerkannten Verfahren der Immobilienbewertung — dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Welches Verfahren im konkreten Fall zur Anwendung kommt, hängt maßgeblich von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und der Verfügbarkeit belastbarer Marktdaten ab.

Bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken bietet sich häufig das Vergleichswertverfahren an, sofern ausreichend Vergleichspreise vorliegen. Vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Renditeimmobilien werden dagegen in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet, da hier die nachhaltig erzielbaren Erträge im Vordergrund stehen. Bei eigengenutzten oder individuell gestalteten Immobilien kommt häufig das Sachwertverfahren zur Anwendung. In vielen Fällen werden mehrere Verfahren kombiniert oder ergänzend herangezogen, um zu einem möglichst belastbaren Ergebnis zu gelangen.

Die fachgerechte Auswahl und sorgfältige Anwendung des passenden Verfahrens gehören zu den wichtigsten Aufgaben des Sachverständigen und bilden die Grundlage für die Anerkennung des Gutachtens durch das Finanzamt.

Praktische Bedeutung und steuerliche Auswirkungen

Der erfolgreiche Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes kann erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringen. Insbesondere bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer wirkt sich jeder Euro, um den der Immobilienwert reduziert wird, unmittelbar auf die Steuerlast aus. Bei höherwertigen Objekten oder ungünstigen steuerlichen Konstellationen können auf diesem Weg mehrere Tausend bis zehntausende Euro an Steuern gespart werden.

Angesichts der teils deutlichen Abweichungen zwischen den vom Finanzamt typisierten Werten und den tatsächlichen Marktpreisen sollte daher in jedem Erbschafts- oder Schenkungsfall geprüft werden, ob ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist. Insbesondere bei sanierungsbedürftigen Immobilien, Objekten mit eingeschränkter Vermarktbarkeit oder Immobilien mit rechtlichen Belastungen lohnt sich der Aufwand in den allermeisten Fällen.

Herausforderungen in der Praxis

Die Finanzverwaltung prüft Verkehrswertgutachten regelmäßig sehr genau. Häufige Streitpunkte sind die Wahl des Bewertungsverfahrens, die zugrunde gelegten Marktdaten sowie objektspezifische Zu- und Abschläge. Gutachten, die methodisch nicht sauber begründet sind oder deren Annahmen nicht nachvollziehbar dargelegt werden, werden in der Praxis nicht anerkannt — mit der Folge, dass der ursprünglich festgestellte und höhere Wert weiterhin der Besteuerung zugrunde gelegt wird.

Umso wichtiger ist es, das Gutachten von einem erfahrenen und qualifizierten Sachverständigen erstellen zu lassen, der nicht nur die rechtlichen Anforderungen kennt, sondern auch den lokalen Immobilienmarkt fundiert einschätzen kann. Gerade in Schleswig-Holstein, mit seinen sehr unterschiedlichen regionalen Märkten in Flensburg, auf Sylt und im weiteren Landesgebiet, ist die Marktkenntnis vor Ort ein entscheidender Faktor für die Qualität und Anerkennung des Gutachtens.

Fazit

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes ist ein wirkungsvolles Instrument, um steuerliche Überbewertungen durch das Finanzamt zu korrigieren und die Steuerlast bei Erbschaft, Schenkung oder Grunderwerb spürbar zu reduzieren. Voraussetzung ist jedoch ein fundiertes, den gesetzlichen Anforderungen entsprechendes Verkehrswertgutachten, das von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wird und sämtliche Annahmen, Berechnungen und Marktdaten transparent dokumentiert.

Schlüter & Schlüter Sachverständige unterstützen Sie als erfahrene Immobiliengutachter in ganz Schleswig-Holstein — mit besonderem Schwerpunkt in Flensburg und auf Sylt — bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie eine steuerliche Bewertung Ihrer Immobilie überprüfen lassen oder die Möglichkeiten zur Reduzierung Ihrer Steuerlast prüfen möchten. Wir beraten Sie unverbindlich und erstellen für Sie ein individuelles Gutachten, das den Anforderungen der Finanzverwaltung gerecht wird.